不動産投資を試してみたいと考えたことはあるけれど、失敗したらどうしよう…という想いから、なかなか手を出せずにいるという人は多いでしょう。
確かに扱う金額が大きいので、できる限り失敗はしたくないもの。どの程度知識をつけておくべきか？ 何を準備すればいいのか？ 実際に運用がスタートしたらどうすればいい？
こうしたことは先人たちの「失敗談」を参考にすべきです。
『失敗事例に学ぶ! 「不動産投資」成功の教科書』(ふどうさんぽ／編著、 御井屋蒼大／監修、日本実業出版社／刊)は、1200名を超える参加者がいる不動産投資サークル「ふどうさんぽ」のメンバーたちが失敗談を通して不動産投資のノウハウを基礎から教えてくれる一冊。
本書では、「失敗談」に目を向けることの重要性を説き、｢失敗から学ぶことの重要性｣に気づけるかどうかが不動産投資家としての成否を分けると述べています。
なぜなら、投資額が大きい分、失敗してしまった後の行動を誤ると、損害額が莫大になる可能性があるからです。その一方で、予め｢失敗事例｣をストックしておけば、損害額を最低限に食い止められる可能性が高まるとも言えます。
ここでは、｢購入、保有(運用・管理)、売却｣という不動産投資の基本的な流れの中で、どのような失敗をしてしまいがちなのか、そしてその失敗から何を学ぶべきなのかを紹介しましょう。
■割高な物件を購入しないために身につけるべき知識
不動産業者から言われるがまま｢おススメ物件｣を購入してみたものの、いざ部屋を貸し始めてみたら収入がわずかだった…というのは、不動産投資の初心者がしてしまいがちな失敗のひとつ。実際、本書では、築20年弱の2000万円弱のワンルームを購入して収支を再計算したところ、手元に残る月収が1万5000円だったために、結局クーリングオフしたという失敗談が紹介されています。
この参加メンバーは当時を振り返って「関連書籍を5、6冊読み、そして無料のセミナーに数回参加して不動産投資を理解したつもりになっていた」ことが失敗の原因と述べていることから、この世界で「一人前」になるには、かなりの量の知識をインプットする必要があることが分かります。
自分の知識に少しでも不足があると、上で紹介したように割高な物件をつかまされるリスクが高まってしまうのです。よって、書籍、電子商材(CD、DVDなど)、有料・無料セミナーなどを効果的に使い、常に貪欲な情報収集を行なうことが求められるというのが不動産投資の世界と言っていいでしょう。
■リフォーム代はどれくらいかけるのが正解？
不動産を運用する人にとって、｢リフォーム代をどれくらいで収めるか｣は悩ましい話。部屋をきれいにしたいからといって費用をかけすぎてしまえば、その分、利益が減ってしまい、逆に、出し惜しみすれば、借り手がつかなくなってしまうからです。
そして初心者ほど、ついリフォームにお金をかけてしまいがち。ふどうさんぽのメンバーも以前、｢1ルームで6万円程度の家賃の物件なのに、リフォームに40万円かけてしまった｣ことがあり、今振り返ってみると、このリフォーム代は過剰だったそうです。
では、リフォーム代にどれくらいかけるのが適切なのでしょうか。本書によると、｢標準的には家賃の2～3ヶ月を目安にする｣のが良く、入居期間が長かった等の理由から費用をかけざるを得ない場合でも｢家賃の6ヵ月分を上限｣とするのが良いとのことです。
■不動産を買い叩かれないための4つのポイント
いざ不動産を手放すとなったとき、高い値段で売却できることに越したことはありません。しかし、押さえるべきポイントを押さえないまま売却に踏み切ると、買い叩かれてしまう可能性があります。
本書では、さしたる売却戦略を立てないまま、売却が得意でない不動産業者に売却の仲介を依頼してしまったために、当初の売り出しよりも1000万円以上値下げすることになってしまったというケースが紹介されています。
では、売却時にはどのようにして戦略を立てればよいのでしょうか。ポイントは｢売却理由(なぜ売りたいのか)｣｢売却の目標金額(いくらで売りたいのか)｣「売却時期(いつまでに売りたいのか)」「売却先(誰に売りたいのか)」という4点を考えること。
つまり、不動産投資においては、これらのポイントを踏まえ、然るべき計画を立ててから売却の手続きに入るのが得策なのです。特に4点目については注意が必要で、｢購入に強い｣不動産屋が｢売却に強い｣とはかぎらないということは頭に入れておいた方が良さそうです。
いかがでしたか？ 本書では他にも、「審査基準が突然変更され、ローンが通らなくなったときの対応」「部屋の中で孤独死が発生してしまったときの対応」など、多くの注意ポイントについて解説。巻末には、累計50万部を突破した『お金が貯まるのは、どっち！？』の著者、菅井敏之さんへのロングインタビューも収録されています。
不動産は誰にとっても大きな買い物です。リスクに見合うだけのリターンを得るためにも、先達の失敗から多くを学び、必要な準備をしたうえで決断したいものですね。
≪講演会情報≫
日時：2016年1月19日（火）19:00～
出演：御井屋蒼大さん 菅井敏之さん
会場：三省堂書店 神保町本店８階特設会場
イベントのWEB受付はこちら↓
https://reg34.smp.ne.jp/regist/is?SMPFORM=nfoc-sflas-5a6a0d6b76daf103d35dbe8d6c2d6ca7(新刊JP編集部)
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