200万でもイケる　少額でも勝てる不動産投資の戦い方

「将来のお金」への不安は誰にとっても他人事ではない。 いつまで給料を稼ぎ続けられるかはわからず、定年後年金だけで暮らせる人などごくわずか。できれば早いうちに、給料以外に安定収入を得る道筋をつけておきたいと考えるのは自然だ。

Amazon書籍売れ筋ランキングの不動産投資ジャンルで1位（2019年4月13日～4月14日）を獲得した『「おふたりさま」の賢いお金のまわし方 DINKSなら低リスク不動産投資で豊かに暮らそう！』（みらいパブリッシング刊）はそんな人に向けて、資産家でなくても始められる不動産投資のノウハウを解説する一冊。「へそくり程度のお金でもはじめられる」と語る花咲さんだが、手持ち資金が少ない中でどんな戦略を立てて投資をしていけばいいのか。

今回は花咲さんにご自身の体験も交えてお話をうかがった。その後編をお届けする。

■へそくりの200万円でもできる！不動産投資の賢い始め方

――不動産投資は「へそくり程度のお金でも始められる」と書かれていましたが、100万円や200万円の手持ち資金ではじめてもできることは限られています。仮に使えるお金が200万円あるとして、花咲さんならどんなことをしますか？

花咲：そのお金を頭金にして融資を受けるという手がまず一つあります。純粋にその200万円だけでやるとしたら、地方の築古の戸建てを買ってリノベーションをした上で賃貸に回しますね。

――地方の戸建て築古物件に入居者がつくのかという疑問があります。

花咲：地方といっても本当の田舎ではなくて、各都道府県の県庁所在地から近い市町村をターゲットにするといいと思います。たとえば千葉市やさいたま市の郊外とか、これは自分のことでもありますが大阪の堺などです。このあたりであれば戸建て物件が安く売りに出ていますし、多少時間がかかっても入居者は入ります。

――融資を受ける場合は、自己資金200万円だとどのくらいの額が上限になるのでしょうか。

花咲：今は最低2割くらいは自己資金として用意してくれと言われるので、200万円でひける融資は1000万円ほどでしょうね。

1000万円あるなら、同じように地方で二部屋くらいのちょっとしたアパートを一棟買えたりします。築古なら23区内でも江戸川区や北区などには安い物件があったりしますね。やはりリノベーションして賃貸で回すかなと。

――融資が下りるか下りないか、あるいはいくら下りるのかはどんな尺度で決まるのでしょうか。もちろん自己資金の額や購入しようとしている物件の価値は考慮されるでしょうが、それだけで機械的に決まるものなのですか？

花咲：自己資金や物件の価値はもちろんですが、大家さん本人も見られます。ですから「自己資金の額」「物件の価値」「大家さん」の３点を見られるということですね。

――花咲さんは物件の管理を管理会社に任せずご自身でされています。自主管理のメリットについてはどうお考えですか？

花咲：入居者から要望やクレームがあった時にすぐレスポンスができるのはメリットだと思います。管理会社を通すと深夜は連絡がつかなかったり、営業日以外は対応してくれなかったりと、どうしても遅くなることが出てしまうので。

――会社員として仕事をしながらですと、きつくないですか？

花咲：私が働いている平日の昼間は入居者も働いていますからほとんど連絡がくることはありません。だから仕事が不動産管理の障害になることは今のところないですね。平日夜や土日は何か連絡がきたらすぐに反応するようにしていますが、それがきついかというと私の場合はそうでもないです。

――管理会社を使うのと自主管理をするのではどちらが主流なのでしょうか。

花咲：はじめは管理会社に任せる人の方が多いと思いますね。ただ、これは不動産投資をどんな風にやっていきたいかというタイプにもよります。物件をどんどん買って手を広げていきたいという方は、管理なんてしている場合じゃないと思いますし、手を広げずにやっていきたいという方は管理自体も楽しんでいる方もいますしね。

――これまでに物件管理上のトラブルはありましたか？

花咲：シェアハウスの物件を持っているんですけど、そこで以前入居者が家賃を滞納したままいなくなってしまったことがありました。シェアハウスは普通のアパートよりも家賃滞納や入居者が逃げてしまう問題が起きやすいんです。

――なぜでしょうか。

花咲：ホテルのように家具や生活用品が備わっているので、入居し易いからです。スーツケース1つで入ってくる方もいます。入り易いということは、出てもいき易いということです。

普通のアパートの賃貸契約だと、ほとんどの場合入居者と物件のオーナーの間に保証人や保証会社が入りますよね。そうすることでトラブルの抑止になっているのですが、シェアハウスの場合は保証会社が入らないケースがあるんです。

やはり「入りやすさ」はシェアハウスの大きな魅力なので、保証会社を使うのを必須にしてしまうと条件面で他のシェアハウスに負けてしまう。だから管理会社に頼んでもやはり保証会社を入れないケースが多いです。

家賃を踏み倒す人はそういう事情を知ったうえで入ってくるんでしょうね。シェアハウスのオーナー同士の横のつながりがあれば情報交換して対策を打てるんでしょうけど、そういったものはないのが現状です。

――そうしたリスクがありつつもシェアハウスを運営されている理由はどんなところにあるのでしょうか。

花咲：普通にやっていればアパートより利回りが高いというのが大きいですね。あとは築年数で入居率が変わらないのもメリットだと思います。よほどきれいであれば多少競争率が増すのかもしれませんけど、築3年でも築10年でもあまり入居率に差がありません。

――不動産投資初心者がやりがちなミスがありましたら教えていただきたいです。

花咲：「のめりこみすぎ」には注意していただきたいですね。一度はじめてしまうと、手を広げて次から次に物件を買いたくなる人が多いのですが、そんなにたくさん不動産を保有して投資にかかりきりになっている状態は、はたして本人が望んだことなのかという気はします。

「どんな生活をしたいのか」「どれくらい不動産投資で稼ぎたいのか」という目標や目的を定めてからはじめないと、際限なく不動産投資にのめりこむことになりがちなので気をつけていただきたいですね。

――最後に、これから不動産投資を始める方々にメッセージをお願いします。

花咲：後悔のない人生を送るためには、少しでも興味を持ったことがあったら始めてみることです。不動産投資についても、興味を持った時がはじめ時です。やらずに後悔することはあってもやって後悔することはないと思うので、まず第一歩を踏み出していただきたいですね。

あとは、一人で進むのではなくて誰か頼れる人を見つけて一緒に進むといいですよ、というのもお伝えしたいです。

（新刊JP編集部）

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