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不動産投資を成功させるための「5つの成功法則」

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最近では、年金2,000万円問題やコロナショックでの先行き不透明感から、富裕層はもとより一般会社員に至るまで、幅広い方達が「資産運用」に関心を寄せています。
ただ、株式投資やFX、暗号資産などは価格変動率の高さから、儲かる時とそうでない時の差が激しく、コンスタントに利益を出している人はほんの一握りに過ぎません。
かつ、マーケットに向き合う必要があり多忙なビジネスパーソンには向かず、長期的な運用に向いてるとは言い難いでしょう。

そうしたなかで、改めて注目を集めているのが「不動産投資」です。1980年代後半〜90年代のバブル期など、過去にも何度かブームはありましたが、ここ数年富裕層はもとより、ビジネスパーソンでも取り組む人が増えています。
確かに不動産投資は、株やFXなどと比較して長期的に安定した収入を得やすい、ローリスクな投資という一面はあるでしょう。

しかし、リスクが低いからといって誰でも成功できるかというとそれももちろん違います。それでは、不動産投資のリスクを極力抑えて、長期的かつ安定的に収入を得るためにはどうすれば良いのでしょうか。

本書では、まずは抑えておきたい不動産投資の基礎知識を整理したうえで、不動産投資を成功させるための「5つの成功法則」を初心者にもわかりやすいように紹介・解説します。
数多くの投資家を成功に導いた不動産投資のプロが教える、不変の原理原則が詰まった一冊です。


<もくじ>
はじめに

第1章 不動産投資に成功する人と失敗する人の違いとは?
なぜ不動産投資が注目を集めているのか
不動産投資の仕組みを知る
不動産投資のメリットを知る
不動産投資のデメリットを知る
成功する人がいる一方、失敗する人もいる
情報が氾濫し何が正しのか分からない現状
かぼちゃの馬車事件が教えてくれること
失敗する人の共通点
不動産投資の「成功」とは?

第2章 成功法則①「エリア」 安定したキャッシュフローを生み出すエリアの選び方
不動産投資は初期設定で成否が決まる
済みたいエリアと投資エリアは分けて考える
キャッシュフローが長期的に見込める、一定の賃貸需要があるエリアを見極める
エリア選定の際に注目すべきポイント
購入前に現地調査は必ず行う

第3章 成功法則③「指標」 正しい理論で投資を判断する
「表面利回り」に惑わされてはいけない
収益力は総収益率FCRに表れる
本当の「イールドギャップ」を知る
イールドギャップは新築で1.0〜1.5%、中古で1.5〜2.0%を目標にする
保有期間中、そして売却時のキャッシュフロー最大化を狙う
潜在キャッシュフローで純資産を増やす
最終的な投資の利回り内部収益率IRRを考える
出口戦略の考え方

第4章 成功法則③「物件」 不動産投資はアパート・マンション一棟買いがベスト
コロナ禍で証明された、住居系物件の安定した収益性
どんな種類の物件がベストなのか?
「新築く分ワンルームマンション」等紙は危険
資産拡大に不向きな「中古区分ワンルームマンション」は避ける
有志に有利な「新築一棟」はキャッシュフローが見込める
「中古一棟」はリスクをコントロールすればよい投資になる
目的別に建物の構造・築年数を選ぶ
物件を見極めるレントロールの見方
空室率を適正に想定するとよい物件が購入できる
違法物件でも購入検討可能
「土地値物件」に着目した裏ワザ
資産管理法人の活用
法人税・所得税などが節税できる究極のスキーム
どのように法人税の負担が軽減されるか
個人ではどのように所得税・住民税の負担は軽減されるか
不動産投資による相続税対策スキーム
「デッドクロス」というトラップとその対策法
物件を入れ替えながら資産を拡大していく
人生設計に基づいた不動産ポートフォリオを描く

第5章 成功法則④「融資」 利益最大化を実現する融資戦略
不動産投資は融資が決め手
有志の種類はどのようなものがあるのか
近年の金融機関の物件評価の考え方
金融機関から有利な借入を行うには、紹介を受けること
投資目標によって付き合う金融機関を変える
法定耐用年数オーバーの物件でも融資が受けられる
居住地以外の収益物件でも融資を受けられる
自己資金はどのように考えるべきか
資産管理法人を設立して融資を受ける
キャッシュフローを重視し、つぶれない賃貸経営をする
金利にこだわりすぎないほうが投資の幅が広がる
融資を受けやすい人、受けにくい人の共通点を知っておく

第6章 成功法則⑤「管理」 賃貸管理に特化した不動産会社をパートナーに選ぶ
不動産投資は経営である
面倒な管理運営は専門家に任せる
賃貸管理の方法は、主に一般管理とサブリースの2つ
サブリースをお勧めしない、さらなる理由
一般管理には「仲介管理混在型」と「管理専業型」の2つがある
満室経営を目指すうえでの4つの基本原則
収益物件の室内は見た目が9割
各種法定点検を実施している管理会社を選ぶ
賃料回収は第一印象が大事
特典や対応の早さで入居者満足度を高める
不動産会社が不動産投資のプロとは限らない
「売って終わり」の会社からは絶対に買わない
信頼できる不動産会社(パートナー)の選び方

第7章 事例でよく分かる成功法則 1棟から始めて、複数棟で着実に資産運用する方法
事例① 老後資金確保をしたい会社員の方
事例② 高年収外資金融マンの節税
事例③医師の本業以外の収入確保
事例④中小企業経営者の本業以外の収益確保

おわりに


■著者について
藤原 正明(ふじわら・まさあき)
大和財託株式会社 代表取締役CEO

1980年生まれ、岩手県出身。
三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発に携わり、その後関東圏の不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。
2013年に大和財託株式会社を設立。収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を関東・関西で展開。
全国の投資家や土地オーナーの悩みを解決し、絶大な支持を得ている。
著書に『中小企業経営者こそ収益不動産に投資しなさい』、『収益性と相続税対策を両立する土地活用の成功法則』など。

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